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実家を空き家のままにするとどうなる？管理不全空家・固定資産税・相続登記の義務化と期限【2026年版】

公開日：2026-11-10／最終更新：2026-11-10／てくばり お役立ち情報（運営：AnchorUp株式会社）

先に結論

実家を空き家のまま放っておくと、区から「管理不全空家等」として指導・勧告を受け、勧告されると敷地の固定資産税の住宅用地特例が外れます。相続登記は3年以内の義務で、怠ると10万円以下の過料の対象です。売るなら、3,000万円の特別控除が使える期限も確かめておきます。

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実家を空き家のままにするとどうなる？

放っておくと、区から指導や勧告を受けることがあり、勧告を受けると敷地の固定資産税の「住宅用地特例」が外れます。 住宅用地特例は、家が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組みです。これが外れると、税の負担が増えます。

3年相続登記の申請期限（怠ると10万円以下の過料の対象）
3,000万円相続した空き家を売ったときの特別控除
2027年末特別控除の対象になる売却の期限

2023年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば「特定空家等」になるおそれのある空き家を「管理不全空家等」として、区市町村が指導・勧告できるようになりました（国土交通省「『空家法』と『2023改正空家法』」、2026年11月10日確認）。つまり、「特定空家等」になる手前の段階の空き家も、指導・勧告の対象になったということです。

空き家を放置した場合の流れ。管理不全空家等として指導、勧告で住宅用地特例の解除、特定空家等への命令と過料

段階 何が起きるか
管理不全空家等として指導 放置すれば特定空家等になるおそれがあると判断され、管理するよう指導される
勧告 管理不全空家等・特定空家等とも、勧告を受けると敷地の住宅用地特例が外れる
特定空家等への命令 命令に従わないと、50万円以下の過料のおそれがある

（いずれも国土交通省「『空家法』と『2023改正空家法』」による。2026年11月10日確認）

ポイント

空き家が「管理されている」とみなされるかは、個別の状態によって区が判断します。遠方に住んでいて通えない場合は、換気や通水、郵便物の整理、庭木の手入れなどを定期的に誰が行うかを決めておくことが大切です。

遠方の空き家はどう管理する？

「誰が・どのくらいの間隔で・何をするか」を家族で決め、記録を残しておくことが基本です。 区から状態を問われたときに、管理していることを説明しやすくなります。管理の目安になる作業は次のとおりです。

家族が通える場合

  • 誰が近くに住む家族・親族で分担する
  • 何を上のチェック項目を見回りのたびに確認
  • 記録見回った日と気づいたことを残す

家族が通えない場合

  • 誰が見回りや草木の手入れを業者に頼む
  • 確認見積書で作業の範囲と回数、追加料金の条件を確かめる
  • その先管理の手間と費用も含めて、売る・貸すの方針を早めに固める

空き家の固定資産税はなぜ上がる？

勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れるためです。 特例は「人が住むための家が建っている土地」の税を軽くするものなので、管理されずに放置された空き家の敷地は、勧告によって軽減の対象から外されます（国土交通省、2026年11月10日確認）。

なお、特例でどれだけ軽くなっているか（軽減の割合）は、この記事では公的な原文を確認できなかったため書いていません。実家の固定資産税の額は、毎年届く納税通知書で確認できます。

注意

固定資産税の納税通知書は、後の相続登記や売却でも使います。片付けの際に捨てないよう保管しておきます。

相続登記をしないとどうなる？

2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請しなければなりません。 正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります（法務省「相続登記の申請義務化について」、2026年11月10日確認）。

注意

2024年4月より前に相続した不動産で、まだ登記していないものも対象になります（同ページ）。親が祖父母から相続した家を、親の名義に変えないまま住んでいた、というケースもありえます。登記簿で今の名義を確かめておくと安心です。

状況 すること 相談先
遺産分けがまとまり、登記できる 3年以内に相続登記を申請する 司法書士（登記の代理、司法書士法 第3条）
話し合いがまとまらず、3年以内に登記できそうにない 「相続人申告登記」で、ひとまず義務を果たす（同ページ） 法務局
相続人どうしの話し合いがこじれた 交渉を専門家に任せる 弁護士

空き家を売るときの税の特例はいつまで？

相続した空き家を売ったときの「3,000万円特別控除」は、2027年12月31日までの売却が対象です。 さらに、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります（国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、2026年11月10日確認）。

相続した実家にかかわる4つの期限。相続放棄3か月、相続登記3年、空き家控除の売却期限、特例の期間の終わり

この特例を使えるかどうかは、主に次の条件で決まります（いずれも上の国税庁のページによる）。

見落としやすい2つの点

2024年1月1日以降の売却で、相続人が3人以上いる場合は、控除額は1人2,000万円までになります。また、親が要介護認定を受けて老人ホームなどに入所していて、亡くなる直前に実家に住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります（同ページ）。

細かい要件は他にもあるため、使えるかどうかは税務署か税理士に確認します。売却そのもの、つまり買い手探しや売買の仲介は、宅地建物取引業の免許を持つ業者に依頼します（宅地建物取引業法）。

空き家の相談はどこにする？

東京都内の空き家なら「東京都空き家ワンストップ相談窓口」に無料で相談できます。 相続・売却・賃貸・管理・住み替えなどの相談を受けています（東京都住宅政策本部「東京都空き家ワンストップ相談窓口」、2026年11月10日確認）。

相談したいこと 相談先
相続・売却・賃貸・管理・住み替え 東京都空き家ワンストップ相談窓口 0120-776-735（平日9時〜18時・無料）。この窓口を通じた家財整理や解体は、東京都の補助金の対象になることがあります（同ページ）
売れない土地を手放したい 法務局「相続土地国庫帰属制度」。ただし建物がある土地は申請できません（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」、2026年11月10日確認）
実家じまい全体の流れ・役割分担 実家じまいの進め方

まとめ

よくある質問

空き家を放置すると固定資産税は上がりますか？
区から「管理不全空家等」や「特定空家等」として勧告を受けると、敷地の固定資産税の住宅用地特例が外れ、税の負担が増えます。
管理不全空家等とは何ですか？
2023年12月13日施行の改正空家法で設けられた区分で、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家のことです。区市町村が指導・勧告できます。
昔に相続した家も、相続登記の義務の対象ですか？
対象です。2024年4月1日より前に相続し、登記していない不動産も義務の対象になります。
相続した実家を売るときの3,000万円控除は、マンションでも使えますか？
区分所有建物として登記された建物（マンションなど）は対象外です。1981年5月31日以前に建てられた家であることなどの条件もあります。

出典

  1. 国土交通省「「空家法」と「2023改正空家法」」（確認日：2026-11-10）
  2. 法務省「相続登記の申請義務化について」（確認日：2026-11-10）
  3. 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（確認日：2026-11-10）
  4. 東京都住宅政策本部「東京都空き家ワンストップ相談窓口」（確認日：2026-11-10）
  5. 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」（確認日：2026-11-10）
  6. e-Gov法令検索「司法書士法」（確認日：2026-11-10）
  7. e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（確認日：2026-11-10）

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